Investir en LMNP, pourquoi ?

La location meublée est pratiquée sous des formes multiples qui vont de la location saisonnière à la location longue durée en passant par la location à un exploitant. C’est cette dernière forme d’investissement en immobilier géré par l’exploitant qui nous intéresse ici. L’investisseur perçoit des revenus de l’exploitant à qui il a délégué la gestion du bien dans le cadre d’un bail commercial. Cette location meublée, qu’elle soit à titre professionnel (LMP) ou non professionnelle (LMNP) jouit d’un traitement fiscal privilégié. Alors que la location nue est fiscalement lourde, la location meublée relève des BIC (Bénéficies Industriels et Commerciaux) ce qui permet de déduire de nombreuses charges, à commencer par l’amortissement des constructions.

Comment ça marche ?

L’investisseur en LMNP acquiert un bien immobilier neuf ou ancien dans le cadre d’une résidence de service gérée par un exploitant spécialisé. Il existe cinq types de résidences : tourisme, affaire, étudiants, seniors ou EHPAD. Ces différents types de résidence ont des profils de rendement/risque assez différents. Nous avons une préférence nette pour certaines. Un bail commercial d’une durée comprise en 9 et 12 ans est signé entre le propriétaire et l’exploitant. On peut considérer un investissement LMNP comme la juxtaposition d’un bien immobilier et d’un contrat. Le bail constitue la partie contrat qui va déterminer le montant des loyers, leur indexation et de multiples autres aspects dont la répartition des charges. Les deux composantes sont importantes. A l’inverse d’un investissement immobilier classique, l’étude ne se limite pas au choix du bien immobilier ; il faut également bien choisir le gestionnaire. Une fois le bail signé, l’investisseur perçoit des revenus trimestriels sans intervenir dans la gestion, jusqu’au renouvellement du bail. Le statut de LMNP s’applique sur les biens neufs comme sur l’ancien. On peut donc revendre à un nouveau propriétaire, qui pourra de nouveau amortir et ce faisant bénéficier du cadre fiscal avantageux de la location meublée.

La fiscalité de la LMNP

Intérêts d’un investissement en LMNP

La durée du bail offre une lisibilité sur les revenus et les charges afférentes que l’on n’a pas dans un investissement immobilier classique. La garantie des loyers dépend bien évidemment de la qualité de l’exploitant. On apprécie également de ne pas subir le turn-over de locataires, la collecte des loyers ou l’entretien du bien. Selon les termes du bail, les loyers sont revalorisés, souvent en fonction de l’indice du cout de la construction, ce qui offre une protection contre l’inflation. Tout ceci dans le cadre fiscal favorable de la location meublée qui permet de quasiment neutraliser la fiscalité des revenus de la location pendant vingt ans, lorsque l’on finance son acquisition à crédit. Alors qu’il est parfaitement illusoire d’espérer toucher un rendement net (de fiscalité et de charges) proche du rendement brut dans le cadre d’une location nue, la différence entre brut et net est souvent modeste en LMNP. Cela est d’autant plus appréciable que les rendements bruts sont voisins de niveaux de l’ordre 4% à 6% actuellement.

Inconvénients et points de vigilance en LMNP